エクセレント青山壱番館 ４LDK+ルーフバルコニー １，８００万円 - 2012.05.12 Sat
平成２４年５月新規リフォーム済み
平成１４年３月築 ペット飼育可
平成１４年３月築 ペット飼育可
賃貸借契約から９ヶ月後に解約して、違約金を請求された..。判例では違約金条項は無効！ - 2012.04.25 Wed
原告は被告から、平成20年２月22日、本
件建物を、次の約定で賃借し、敷金として
70万5000円を被告に差し入れた。
�＿板臓〃邀�23万5000円
��管理費・共益費 月額１万7000円
原告は被告に対し、平成20年９月22日に
本件賃貸借の解約を申し入れ、本件賃貸借
は、同年11月22日をもって終了した。
原告は、平成20年９月26日、被告に対し、
本件賃貸借の違約金条項（賃借人より契約
締結後２年未満に解約・解除等がされたと
きは、賃借人は賃料・共益費の１か月分を
支払う旨の条項）に基づく違約金として、
駐車場料金を含め30万4500円を支払った。
２ 判決の要旨
違約金条項が消費者契約法10条により無
効であるか否かについて
本件においては、賃借人からの解約申し
出後２か月で賃貸借契約が終了する旨の特
約が別途存在するのであり、賃貸借契約が
２年以内に解約されることにより、賃貸人
に特段の不利益があるとは考えられない。
本件賃貸借は居住用マンションの賃貸借で
あるが、その契約時期は、平成20年２月で
あるところ、一般的には、４月に居住用マ
ンションの新規需要が生じるのであるか
ら、契約後２年間の契約期間に特段の意味
はないといわなければならない。そうする
と、上記特約は、消費者である原告の利益
を一方的に害するというべきであり、消費
者契約法10条に違反すると解するのが相当
である。
３ まとめ
契約締結後２年未満に解約・解除等
がされたときは賃借人は賃料・共益費の１か
月分を支払う旨の違約金条項が、中途解約条
項が別途あることに鑑み、消費者契約法10条
により無効であるとされた点でも参考となる
ものである。
なお、賃貸借契約における違約金条項につ
いての消費者契約法９条１号に関する最近の
裁判例として下記も参考とされたい。
・東京簡判平21.２.20裁判所ウエブサイト
（賃料・共益費の６ヶ月分の即時解約金の
約定は、１ヶ月分を超える分は無効）
・東京簡判平21.8.7ウエストロー・ジャパン
（賃貸借開始より１年未満の解約の場合は
賃料の２ヶ月分の違約損害金を支払う旨の
約定は、１ヶ月分を超える分は無効）
・大阪地判21.３.31消費者ニュース85号173頁
（契約解除の翌日から明渡しの日まで家賃
等相当額の1.5倍の損害賠償金を支払う旨
の規定は、１ヶ月分の家賃等損害金相当額
を超える分は無効）
固定資産税が急に高くなったんですけど・・・！？ - 2012.04.24 Tue
・数年前に新築した住宅の固定資産税が急に高くなったのはどうして？
新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、
一定の要件にあたるときは、新築後3年度分に限り固定資産税が2分の1に減額されます。
（3階建以上の中高層耐火住宅等（マンションなど）については、5年度分）
例えば、平成20年7月に木造2階建住宅を新築し、平成21年度からこの家屋の固定資産税を納めていて、平成24年度から急に高くなった場合は、平成21・22・23年度の3年度分の固定資産税額が2分の1に減額されていたわけです。
なお、固定資産税と一緒に納めていただく都市計画税には、このような減額制度はありません。
・古くなった住宅を壊して駐車場にしたら、土地の税額が急に高くなったのはどうして？
その土地は、平成23年度まで住宅用地として課税されていたためです。
住宅用地は住宅政策上の観点より、税負担を特に軽減する必要から、固定資産税の課税標準の特例措置を価格の3分の1（小規模住宅用地については6分の1）としています。この度家屋の滅失により、家屋の課税は消滅しましたが、土地についての税額が高くなったのは、この住宅用地の特例措置が外れたことによるものです。
一票を♪
新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、
一定の要件にあたるときは、新築後3年度分に限り固定資産税が2分の1に減額されます。
（3階建以上の中高層耐火住宅等（マンションなど）については、5年度分）
例えば、平成20年7月に木造2階建住宅を新築し、平成21年度からこの家屋の固定資産税を納めていて、平成24年度から急に高くなった場合は、平成21・22・23年度の3年度分の固定資産税額が2分の1に減額されていたわけです。
なお、固定資産税と一緒に納めていただく都市計画税には、このような減額制度はありません。
・古くなった住宅を壊して駐車場にしたら、土地の税額が急に高くなったのはどうして？
その土地は、平成23年度まで住宅用地として課税されていたためです。
住宅用地は住宅政策上の観点より、税負担を特に軽減する必要から、固定資産税の課税標準の特例措置を価格の3分の1（小規模住宅用地については6分の1）としています。この度家屋の滅失により、家屋の課税は消滅しましたが、土地についての税額が高くなったのは、この住宅用地の特例措置が外れたことによるものです。
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マンションに廊下は必要でしょうか？ - 2012.04.19 Thu
先日ある冊子でマンションに廊下は必要ないのでは？という記事を目にしました。
確かに！
ファミリー層には子供におもちゃ、色々な物に目隠しをする為に間仕切り壁は必ず必要です。
ただ、１人、２人暮らしの方にとっては、あまり必要ないのかもしれません。
廊下部分を洋室・自由空間にできれば、よくある５０�屮�ラスの３ＬＤＫで洋室が４.５畳で狭いから嫌だ。
という声もなくなります。
４．５畳の部屋を７畳の書斎・洋室・オシャレな自由空間にする事が可能だからです。
次に自宅を購入したら、やってみたいリノベーションです
確かに！ファミリー層には子供におもちゃ、色々な物に目隠しをする為に間仕切り壁は必ず必要です。
ただ、１人、２人暮らしの方にとっては、あまり必要ないのかもしれません。
廊下部分を洋室・自由空間にできれば、よくある５０�屮�ラスの３ＬＤＫで洋室が４.５畳で狭いから嫌だ。
という声もなくなります。
４．５畳の部屋を７畳の書斎・洋室・オシャレな自由空間にする事が可能だからです。
次に自宅を購入したら、やってみたいリノベーションです
貸家建付地としての評価減 相続税対策 - 2012.03.30 Fri
空家や更地のままよりも、賃貸アパートを建設することにより、相続税の評価額を大幅に引き下げることができます。
例えば評価額2億円の土地を子供１人で相続する場合で他に財産はないこととします。
この場合の相続税は3,900万円となります。
もし、事前に１億円の借金をして、その土地の上に賃貸アパートを建設したとします。
賃貸アパートの評価は固定資産税の評価額から貸家としての評価減をした額となります。
１億円で建てたアパートであっても、固定資産税の評価額は一般的にその60〜70％になりますし、貸家として更に30％の評価減となります（地域によりことなります）
例えば評価額2億円の土地を子供１人で相続する場合で他に財産はないこととします。
この場合の相続税は3,900万円となります。
もし、事前に１億円の借金をして、その土地の上に賃貸アパートを建設したとします。
賃貸アパートの評価は固定資産税の評価額から貸家としての評価減をした額となります。
１億円で建てたアパートであっても、固定資産税の評価額は一般的にその60〜70％になりますし、貸家として更に30％の評価減となります（地域によりことなります）
アパートを相続した時の土地評価額はどうなるの？ - 2012.03.30 Fri
相続財産の中で一番評価が高くなると考えられるのは土地や建物です。
土地の評価をする場合には次の幾つかの評価方法があります。
売買時価（実勢価格）
公示価格（標準価格）
相続税評価額（路線価格）
固定資産評価額
以上の価格にはかなり大きな差があります。
相続税評価額よりも売買時価が下回っている場合は、それを証明できれば時価での申告が認められています。
しかし、遺産分割時には実勢価格での分割が現実的であると思われます。
◆宅地の相続・贈与税の課税方法
宅地の相続税評価額を算出する方法には路線価方式と倍率方式があります。
毎年１月１日を評価時点とします。
＜路線価方式＞
市街地にある宅地については、路線価を基準として相続税評価額を算出します。
路線価とは道路に面した標準的な土地の１�屬△燭蠅硫然曚里海箸如�国税庁の路線価図にまとめられています。
相続税路線価
評価額は単純に（路線価×面積）で計算できます。
例えば２００Ｇとあるものは、単位が千円で１�屬△燭蝪横伊�円です。
借地権割合が３０％（Ｇ）ということです。
この土地が１００�屬△觧�は次のようになります。
借地権価額＝自用地の価額×借地権割合
２０万円×１００�屐滷械亜鵝瓧僑娃伊�円
貸宅地価額＝自用地の価額−借地権の価額
２、０００万円−６００万円＝１，４００万円
※宅地を自分で使用している「自用地」の場合は、借地権割合を考慮する必要はありません。
借地権割合とは、宅地の権利が借地権や貸付地の場合に、更地の時価に対する借地権価格の割合のことです。
借地権割合 ９０％ ８０％ ７０％ ６０％ ５０％ ４０％ ３０％
アパートのような共同住宅で借家人が住んでいる場合
その建物が建っている敷地のことを貸家建付地と言います。
貸家建付地の評価額の計算
自用地の価額×（１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
自用地の価額が３，０００万円 借地権割合が６０％ 借家権割合３０％ 賃貸割合１００％の場合
３，０００×（１−０．６×０．３×１）＝２，４６０万円
底地（そこち）とは借地権をはじめ所有権以外の権利がついた土地のことをいいます。
借地権の取引慣行がない地域においては借地権価額は評価せず貸宅地価額は上記の計算ではなく
自用地の価額の８０％で評価します。
＜倍率方式＞
郊外にある土地や農村部の宅地の場合は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。
１つの宅地については、上の２つの評価方式の内のどちらかが適用されます。
どちらが適用されるかが不明のときは、税務署に問い合わせれば教えてもらえます。
新潟税務署
土地の評価をする場合には次の幾つかの評価方法があります。
売買時価（実勢価格）
公示価格（標準価格）
相続税評価額（路線価格）
固定資産評価額
以上の価格にはかなり大きな差があります。
相続税評価額よりも売買時価が下回っている場合は、それを証明できれば時価での申告が認められています。
しかし、遺産分割時には実勢価格での分割が現実的であると思われます。
◆宅地の相続・贈与税の課税方法
宅地の相続税評価額を算出する方法には路線価方式と倍率方式があります。
毎年１月１日を評価時点とします。
＜路線価方式＞
市街地にある宅地については、路線価を基準として相続税評価額を算出します。
路線価とは道路に面した標準的な土地の１�屬△燭蠅硫然曚里海箸如�国税庁の路線価図にまとめられています。
相続税路線価
評価額は単純に（路線価×面積）で計算できます。
例えば２００Ｇとあるものは、単位が千円で１�屬△燭蝪横伊�円です。
借地権割合が３０％（Ｇ）ということです。
この土地が１００�屬△觧�は次のようになります。
借地権価額＝自用地の価額×借地権割合
２０万円×１００�屐滷械亜鵝瓧僑娃伊�円
貸宅地価額＝自用地の価額−借地権の価額
２、０００万円−６００万円＝１，４００万円
※宅地を自分で使用している「自用地」の場合は、借地権割合を考慮する必要はありません。
借地権割合とは、宅地の権利が借地権や貸付地の場合に、更地の時価に対する借地権価格の割合のことです。
借地権割合 ９０％ ８０％ ７０％ ６０％ ５０％ ４０％ ３０％
アパートのような共同住宅で借家人が住んでいる場合
その建物が建っている敷地のことを貸家建付地と言います。
貸家建付地の評価額の計算
自用地の価額×（１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
自用地の価額が３，０００万円 借地権割合が６０％ 借家権割合３０％ 賃貸割合１００％の場合
３，０００×（１−０．６×０．３×１）＝２，４６０万円
底地（そこち）とは借地権をはじめ所有権以外の権利がついた土地のことをいいます。
借地権の取引慣行がない地域においては借地権価額は評価せず貸宅地価額は上記の計算ではなく
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＜倍率方式＞
郊外にある土地や農村部の宅地の場合は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。
１つの宅地については、上の２つの評価方式の内のどちらかが適用されます。
どちらが適用されるかが不明のときは、税務署に問い合わせれば教えてもらえます。
新潟税務署
夢の地下室♪でも、問題点が....。 - 2012.03.29 Thu
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地下室を使って、ギターを弾いたりと趣味に集中できる部屋が欲しい
そう思われる方が多いと思います。私も地下室のある家に住んで仲間達とバンド練習とか
大好きな工作や資格の勉強をしたい
でも..地下室を造るには色々とデメリットもあるようです。
どこまで掘っていれば地下室なのでしょうか？
床が地盤面下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井高の３分の１以上の物が地階になります。
地下室には、外気温の影響が少ない、建蔽率に含まれない。といった施工面でのメリットがあります。
地下室のデメリット
住宅の居室には床面積の７分の１以上の採光が必要です。
居室に接する部分を空堀（ドライエリアを設ける）して採光を確保するか
トップライトを設け採光を確保しなければなりません。
衛生にも問題が出てきます。湿気やカビが発生する為、地階の壁・床は防湿にし、換気設備を設け
湿度を調整しなければなりません。
新潟市は特に、地下水のくみ上げ、元々が沼地だった事もあり、湿度の調整には大変なコストがかかります。
また防水に関しては国土交通省の認定を受けなければなりません。
災害時にも危険性があります。地震災害の際によく液状化し、マンホールが浮いている所を目撃しますが
地下室がある際には同じように上物の住宅が浮き上がってしまう危険性があります。
コスト面と危険性ＶＳ夢、どちらを選ぶべきか迷う方は多いと思われます。
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地下室を使って、ギターを弾いたりと趣味に集中できる部屋が欲しい
そう思われる方が多いと思います。私も地下室のある家に住んで仲間達とバンド練習とか
大好きな工作や資格の勉強をしたい
でも..地下室を造るには色々とデメリットもあるようです。
どこまで掘っていれば地下室なのでしょうか？
床が地盤面下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井高の３分の１以上の物が地階になります。
地下室には、外気温の影響が少ない、建蔽率に含まれない。といった施工面でのメリットがあります。
地下室のデメリット
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居室に接する部分を空堀（ドライエリアを設ける）して採光を確保するか
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衛生にも問題が出てきます。湿気やカビが発生する為、地階の壁・床は防湿にし、換気設備を設け
湿度を調整しなければなりません。
新潟市は特に、地下水のくみ上げ、元々が沼地だった事もあり、湿度の調整には大変なコストがかかります。
また防水に関しては国土交通省の認定を受けなければなりません。
災害時にも危険性があります。地震災害の際によく液状化し、マンホールが浮いている所を目撃しますが
地下室がある際には同じように上物の住宅が浮き上がってしまう危険性があります。
コスト面と危険性ＶＳ夢、どちらを選ぶべきか迷う方は多いと思われます。
年収２５０万円以下の方も、理想のマイホーム購入時代へ♪ - 2012.03.29 Thu
・年収300万円以下は約40％
近年、所得格差の拡大が指摘されていますが、主に所得格差は、景気動向や地理的な特性や地域の産業構造などによって引き起こされます。最近のデータでは、全人口に占める年収300万円以下の割合は、平成14年の34.6％から平成20年には39.7％に割合が増えています（出典：国税庁 平成20年民間給与実態統計調査結果）。
低所得者の人口の割合が増加している背景には、勤労者の減少やパートタイマー者の増加、非正規社員の増加があげられます。
・「昇給」「ボーナス」なしでも家は買える!?
所得が低くても資金計画を立てれば新築マンションなど高額な商品を購入することは可能です。
ただ、購入の際、ネックとなるのが住宅ローン審査。
住宅ローン審査が通らない理由の1つには過去数年間の年収や勤続年数の少なさが関係します。
転職直後や会社の業績不振でボーナスが出ないためボーナス返済が期待できないということもあるでしょう。
そんな場合は、銀行に自ら何度も足を運び手間をかけるよりは不動産業者等の「提携ローン」を利用したほうが好条件で借り入れが出来る場合もあります。
・銀行は、あなたの計画性をみている!?
提携ローンとは、不動産会社と金融機関が提携し、対象物件の金利や融資条件を定めたローンのことです。
比較的、審査に要する時間も短く、物件に精通した不動産会社がバックアップしてくれるため、返済プランが立てやすいのが特徴です。
提携ローンの提携先の金融機関としては、都市銀行のほか、生命保険会社やノンバンクなどがあります。
資金に余裕をもった計画を立てることができれば、所得が少なくても家を買うことはできます。
とはいえ、本当のリスク対策を考えるなら、リストラや病気による収入減の可能性など、将来を見据えることも欠かせません。
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近年、所得格差の拡大が指摘されていますが、主に所得格差は、景気動向や地理的な特性や地域の産業構造などによって引き起こされます。最近のデータでは、全人口に占める年収300万円以下の割合は、平成14年の34.6％から平成20年には39.7％に割合が増えています（出典：国税庁 平成20年民間給与実態統計調査結果）。
低所得者の人口の割合が増加している背景には、勤労者の減少やパートタイマー者の増加、非正規社員の増加があげられます。
・「昇給」「ボーナス」なしでも家は買える!?
所得が低くても資金計画を立てれば新築マンションなど高額な商品を購入することは可能です。
ただ、購入の際、ネックとなるのが住宅ローン審査。
住宅ローン審査が通らない理由の1つには過去数年間の年収や勤続年数の少なさが関係します。
転職直後や会社の業績不振でボーナスが出ないためボーナス返済が期待できないということもあるでしょう。
そんな場合は、銀行に自ら何度も足を運び手間をかけるよりは不動産業者等の「提携ローン」を利用したほうが好条件で借り入れが出来る場合もあります。
・銀行は、あなたの計画性をみている!?
提携ローンとは、不動産会社と金融機関が提携し、対象物件の金利や融資条件を定めたローンのことです。
比較的、審査に要する時間も短く、物件に精通した不動産会社がバックアップしてくれるため、返済プランが立てやすいのが特徴です。
提携ローンの提携先の金融機関としては、都市銀行のほか、生命保険会社やノンバンクなどがあります。
資金に余裕をもった計画を立てることができれば、所得が少なくても家を買うことはできます。
とはいえ、本当のリスク対策を考えるなら、リストラや病気による収入減の可能性など、将来を見据えることも欠かせません。
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物件紹介 アップルガーデン ・ SUITE.HND - 2012.03.27 Tue
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アップルガーデンウエスト
平成１９年３月築 リバーサイドビュー ４ＳＬＤＫ 109.77�屐。押ぃ坑毅伊�円
平成１９年３月築 ２ＬＤＫ 69.90�屐。院ぃ沓坑伊�円
平成１９年３月築 ２ＬＤＫ 69.90�屐。院ぃ牽僑伊�円
アップルガーデンイースト
平成１９年３月築 リバーサイドビュー ２ＳＬＤＫ 73.42�屐。押ぃ娃僑伊�円
平成１９年３月築 ２ＳＬＤＫ 76.88�屐。院ぃ坑坑伊�円
物件詳細♪
ＳＵＩＴＥ．ＨＮＤ
平成１６年１０月築 ペット可 1ＲＯＯＭ 27.18�屐 。沓娃伊�円
平成１６年１０月築 ペット可 1ＬＤＫ 34.87�屐。院ぃ横娃伊�円
物件詳細♪
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購入したマイホームが・・・欠陥住宅！？ - 2012.03.20 Tue
欠陥住宅・・・いやな響きの言葉です。
せっかくのマイホームが、住んでみたらまともに使えないとか、日常生活に支障をきたしたりして、
家族の関係までなんとなくギクシャク・・・何てことになったら目もあてられません。
欠陥住宅をつかもうとしている人がいる訳はないのですが、事実驚くほど多くの事例があって
驚くばかりです。
また、欠陥住宅とまではいかないまでも、様々な不具合がおきる事も考えられますので、
責任の所在をはっきりとさせておくに越した事はありません。
そこで、保証について、新築・中古に分けて考えてみましょう。
●新築物件の保証
平成12年4月1日施工の法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）
の施行により、全ての新築住宅に対する、10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
（「瑕疵」とは、欠陥や欠点の事をいい、物件に瑕疵があった場合、売主はそれを修理したり、
賠償金を支払ったりする義務がありますが、これを「瑕疵担保責任と呼び、
売主が義務を負わなければならない期間を「瑕疵担保期間」と呼びます。）
これまでは、民法上の瑕疵担保期間は、請負契約については木造5年、非木造10年と
規定されていましたが、個別の契約ではこれを短縮する事が認められていてそれぞれ
２年、５年などに定めるものが一般的でした。
宅地建物取引業法では２年以上と定められています。
これが一律１０年以上（最大２０年まで延長可能）になり、特例などは一切認めない訳ですから、
大きな変更で、購入者にとっては喜ばしい事です。
ただし、１０年間の保証対象となるのは、構造体力上主要な部分と、
雨漏りの侵入を防止する部分の２種類に限定されますから、それ以外の部分の瑕疵については
各業者の、宅地建物取引業法を基盤とする独自の保証・アフターサービス等によって決まります。
また、瑕疵担保責任を全うする方法については定めはなく、各業者に任されているため、
業社が倒産してしまった場合などの危険回避はできません。
そこで、これらの事を補うものとして、財団法人住宅保証機構の住宅保証制度を
利用する方法があります。
同機構が行なう住宅保証制度は、機構が定める設計施工基準に従い建設された住宅について、
一戸建住宅については２回、マンションなどの共同住宅については３回以上の現場審査により、 検査員による審査に合格したものにつて住宅登録を行なう制度で、
同機構の保証書が発行されます。
また、万が一、保証期間中に業者が倒産してしまっても、
登録業者負担となる最初の2年間を含めた10年間の長期保証（構造上重要な部分）について、
修補費用から免責金額を除いた額の80％が保険金等として支払われます。
さらに、品確法で義務付けられている１０年保証の他にも、
タイルのはがれ、設備等の不具合についても独自の短期保証があることや、
住宅性能保証制度の保証住宅であれば、住宅供給者の承諾のもと、
次の住宅取得者に対しても保証書を継承することができるなど、
家の買い換えの際には有利な条件になります。
なお、この制度を利用するには、同機構の審査を経て登録された業者から、
登録をされた住宅を購入する事が必要です。
・ 参考財団法人住宅保証機構ホームページ
と、ここまでは完成後の保証のお話ですが、
建築中に業者の倒産などで、住宅の工事を継続できなくなった場合など
完成までにもしもの事があったらどうなるのでしょうか？
これまでは購入者の判断で、まあ大丈夫だろうと、エイヤッで契約するしか
ありませんでしたが、前述の住宅保証機構では
「住宅完成保証制度」をスタートさせ、これを補っています。
住宅完成保証制度は、住宅建設を受注した中小企業である住宅建設業者が倒産等した場合に、
発注者（消費者）が最小限の追加負担のみで住宅を完成させることができるよう、
保証する制度です。
万一の場合、機構は代わりの住宅建設業者候補（代替履行業者候補）を選定するとともに、
増嵩工事費用の負担や前払金に係わる損害の発生に伴う追加の負担について、
保証契約の範囲内で、保証金の支払いを行います。
保証のタイプには２種類あり、同保証を受けるには履行能力、経営状況、信用状況に関して
以下の項目により、一定の審査を経る必要があります。
なお、同制度は中小企業基本法に定める中小の住宅建設業者および個人を対象としており、
資本金が３億円以下で、常時使用する従業員の数が300人以下の会社や個人に限定されます。
●中古物件の保証
売主が不動産業者である場合と、そうでない場合で内容が異なります。
１ 売主が不動産業社の場合
宅地建物取引業法では、不動産業社が売主の不動産については、
最低２年間の瑕疵担保期間を定めておりますが、
その他個々の会社で独自のサービスがあればに従います。
また、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、
「瑕疵を発見してから１年」という民法の原則に従う事になります。
２ 売主が一般個人や一般企業などの場合
一般的には、雨漏り、シロアリの害、主要な木部の腐蝕、給配水管の、４つの瑕疵について
２ヶ月程度の瑕疵担保期間を設定するのが一般的ですが、築年数のある程度経過している
物件の取引では、瑕疵担保を免責（瑕疵担保なし）とするケースもあり、
瑕疵についてどのような責任負担を売主に持たせるかについては、
当事者同士の判断に委ねられます。
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せっかくのマイホームが、住んでみたらまともに使えないとか、日常生活に支障をきたしたりして、
家族の関係までなんとなくギクシャク・・・何てことになったら目もあてられません。
欠陥住宅をつかもうとしている人がいる訳はないのですが、事実驚くほど多くの事例があって
驚くばかりです。
また、欠陥住宅とまではいかないまでも、様々な不具合がおきる事も考えられますので、
責任の所在をはっきりとさせておくに越した事はありません。
そこで、保証について、新築・中古に分けて考えてみましょう。
●新築物件の保証
平成12年4月1日施工の法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）
の施行により、全ての新築住宅に対する、10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
（「瑕疵」とは、欠陥や欠点の事をいい、物件に瑕疵があった場合、売主はそれを修理したり、
賠償金を支払ったりする義務がありますが、これを「瑕疵担保責任と呼び、
売主が義務を負わなければならない期間を「瑕疵担保期間」と呼びます。）
これまでは、民法上の瑕疵担保期間は、請負契約については木造5年、非木造10年と
規定されていましたが、個別の契約ではこれを短縮する事が認められていてそれぞれ
２年、５年などに定めるものが一般的でした。
宅地建物取引業法では２年以上と定められています。
これが一律１０年以上（最大２０年まで延長可能）になり、特例などは一切認めない訳ですから、
大きな変更で、購入者にとっては喜ばしい事です。
ただし、１０年間の保証対象となるのは、構造体力上主要な部分と、
雨漏りの侵入を防止する部分の２種類に限定されますから、それ以外の部分の瑕疵については
各業者の、宅地建物取引業法を基盤とする独自の保証・アフターサービス等によって決まります。
また、瑕疵担保責任を全うする方法については定めはなく、各業者に任されているため、
業社が倒産してしまった場合などの危険回避はできません。
そこで、これらの事を補うものとして、財団法人住宅保証機構の住宅保証制度を
利用する方法があります。
同機構が行なう住宅保証制度は、機構が定める設計施工基準に従い建設された住宅について、
一戸建住宅については２回、マンションなどの共同住宅については３回以上の現場審査により、 検査員による審査に合格したものにつて住宅登録を行なう制度で、
同機構の保証書が発行されます。
また、万が一、保証期間中に業者が倒産してしまっても、
登録業者負担となる最初の2年間を含めた10年間の長期保証（構造上重要な部分）について、
修補費用から免責金額を除いた額の80％が保険金等として支払われます。
さらに、品確法で義務付けられている１０年保証の他にも、
タイルのはがれ、設備等の不具合についても独自の短期保証があることや、
住宅性能保証制度の保証住宅であれば、住宅供給者の承諾のもと、
次の住宅取得者に対しても保証書を継承することができるなど、
家の買い換えの際には有利な条件になります。
なお、この制度を利用するには、同機構の審査を経て登録された業者から、
登録をされた住宅を購入する事が必要です。
・ 参考財団法人住宅保証機構ホームページ
と、ここまでは完成後の保証のお話ですが、
建築中に業者の倒産などで、住宅の工事を継続できなくなった場合など
完成までにもしもの事があったらどうなるのでしょうか？
これまでは購入者の判断で、まあ大丈夫だろうと、エイヤッで契約するしか
ありませんでしたが、前述の住宅保証機構では
「住宅完成保証制度」をスタートさせ、これを補っています。
住宅完成保証制度は、住宅建設を受注した中小企業である住宅建設業者が倒産等した場合に、
発注者（消費者）が最小限の追加負担のみで住宅を完成させることができるよう、
保証する制度です。
万一の場合、機構は代わりの住宅建設業者候補（代替履行業者候補）を選定するとともに、
増嵩工事費用の負担や前払金に係わる損害の発生に伴う追加の負担について、
保証契約の範囲内で、保証金の支払いを行います。
保証のタイプには２種類あり、同保証を受けるには履行能力、経営状況、信用状況に関して
以下の項目により、一定の審査を経る必要があります。
なお、同制度は中小企業基本法に定める中小の住宅建設業者および個人を対象としており、
資本金が３億円以下で、常時使用する従業員の数が300人以下の会社や個人に限定されます。
●中古物件の保証
売主が不動産業者である場合と、そうでない場合で内容が異なります。
１ 売主が不動産業社の場合
宅地建物取引業法では、不動産業社が売主の不動産については、
最低２年間の瑕疵担保期間を定めておりますが、
その他個々の会社で独自のサービスがあればに従います。
また、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、
「瑕疵を発見してから１年」という民法の原則に従う事になります。
２ 売主が一般個人や一般企業などの場合
一般的には、雨漏り、シロアリの害、主要な木部の腐蝕、給配水管の、４つの瑕疵について
２ヶ月程度の瑕疵担保期間を設定するのが一般的ですが、築年数のある程度経過している
物件の取引では、瑕疵担保を免責（瑕疵担保なし）とするケースもあり、
瑕疵についてどのような責任負担を売主に持たせるかについては、
当事者同士の判断に委ねられます。
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はじめての不動産投資 - 2012.03.18 Sun
不動産投資の種類
現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
証券化不動産投資・・・証券化不動産投資とは、Ｊ−ＲＥＩＴ(不動産投資信託)などのファンドの購入のことを言います。
Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託）・・・Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託） とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。
不動産所得が赤字のときの他の所得との通算する事が出来ます。
総収入金額−必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
� 〔承曾餞肯繊⊂蟻�料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
�◆”澡發篳歉擽發覆匹里Δ繊∧峇圓鰺廚靴覆い�
�� 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
� 仝把蟷饂裟如´◆‖山科欷盈繊´� 減価償却費 �ぁ―ち業�
【税額計算】 所得税額 ＝｛総所得金額（不動産所得 ＋ 給与所得※1等その他の所得金額）
− 各種所得控除額※2｝× 税率※3 − 控除額※3 − 各種税額控除※4 − 源泉徴収税額
※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。
※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。（例：配偶者控除、扶養控除等）所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。
現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
証券化不動産投資・・・証券化不動産投資とは、Ｊ−ＲＥＩＴ(不動産投資信託)などのファンドの購入のことを言います。
Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託）・・・Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託） とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。
不動産所得が赤字のときの他の所得との通算する事が出来ます。
総収入金額−必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
� 〔承曾餞肯繊⊂蟻�料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
�◆”澡發篳歉擽發覆匹里Δ繊∧峇圓鰺廚靴覆い�
�� 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
� 仝把蟷饂裟如´◆‖山科欷盈繊´� 減価償却費 �ぁ―ち業�
【税額計算】 所得税額 ＝｛総所得金額（不動産所得 ＋ 給与所得※1等その他の所得金額）
− 各種所得控除額※2｝× 税率※3 − 控除額※3 − 各種税額控除※4 − 源泉徴収税額
※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。
※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。（例：配偶者控除、扶養控除等）所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。
譲渡損失の繰越控除の確定申告を忘れていませんか？ - 2012.03.15 Thu
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平成23年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り
その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、
譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。
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平成23年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り
その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、
譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。
ダイアパレス本町第３ - 2012.03.15 Thu
税控除が使えるからって、ほんとにお得なの？ - 2012.03.10 Sat
いろんな業種の方が税控除があるからお得ですよ♪
とセールスしている所を良く目にします
でも、本当にお得なのでしょうか？
良く耳にするのが、生命保険に加入すると、税金が戻ってきます♪
地震保険に加入すると税金が戻ってきます♪
医療費控除を使うと税金が戻ってきます♪
寄付をすると税金が戻ってきます♪
というお話、
本当は実際使ったお金が丸々返ってくる訳ではないんです。
解り易く簡単なお話にさせて頂くと
税務署「使ったお金分は、所得を少なく見ておきますからネ☆」
という事なんです。
つまり、基準となる所得金額から差し引かれる金額(所得控除)なんです。
〈所得控除種類〉
・災害や盗難などで資産に損害を受けたとき(雑損控除)
・医療費を支払ったとき（医療費控除）
・社会保険料控除
・小規模企業共済等掛金控除
・生命保険料控除
・地震保険料控除
・一定の寄附金を支払ったとき(寄附金控除)
・障害者控除
・寡婦控除
・寡夫控除
・勤労学生控除
・扶養控除
・配偶者控除
・配偶者特別控除
実際計算するとそんなに戻ってきません。
ちなみに私事ですが、１０万円の医療費控除を申告して戻ってくるのが
２，０００円ちょっと....。す..すくない。
ただ、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は払った所得税が実際戻ってくる
税金から差し引かれる金額(税額控除)なんです。
〈税額控除の種類〉
・マイホームの取得等と所得税の税額控除
・外国税額控除
・配当所得があるとき(配当控除)
・政党等寄附金特別控除制度
・認定NPO法人に寄附をしたとき
・公益社団法人等に寄附をしたとき
国の税制度をよく考えて税控除を積極的に使いましょう
とセールスしている所を良く目にします
でも、本当にお得なのでしょうか？
良く耳にするのが、生命保険に加入すると、税金が戻ってきます♪
地震保険に加入すると税金が戻ってきます♪
医療費控除を使うと税金が戻ってきます♪
寄付をすると税金が戻ってきます♪
というお話、
本当は実際使ったお金が丸々返ってくる訳ではないんです。
解り易く簡単なお話にさせて頂くと
税務署「使ったお金分は、所得を少なく見ておきますからネ☆」
という事なんです。
つまり、基準となる所得金額から差し引かれる金額(所得控除)なんです。
〈所得控除種類〉
・災害や盗難などで資産に損害を受けたとき(雑損控除)
・医療費を支払ったとき（医療費控除）
・社会保険料控除
・小規模企業共済等掛金控除
・生命保険料控除
・地震保険料控除
・一定の寄附金を支払ったとき(寄附金控除)
・障害者控除
・寡婦控除
・寡夫控除
・勤労学生控除
・扶養控除
・配偶者控除
・配偶者特別控除
実際計算するとそんなに戻ってきません。
ちなみに私事ですが、１０万円の医療費控除を申告して戻ってくるのが
２，０００円ちょっと....。す..すくない。
ただ、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は払った所得税が実際戻ってくる
税金から差し引かれる金額(税額控除)なんです。
〈税額控除の種類〉
・マイホームの取得等と所得税の税額控除
・外国税額控除
・配当所得があるとき(配当控除)
・政党等寄附金特別控除制度
・認定NPO法人に寄附をしたとき
・公益社団法人等に寄附をしたとき
国の税制度をよく考えて税控除を積極的に使いましょう
医療費控除 還付金計算 - 2012.03.03 Sat
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自己又は自己と生計を一にする配偶者やその他の親族のために医療費を支払った場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。これを医療費控除といいます。
(実際に支払った医療費の合計額-(1)の金額)-(2)の金額
(1) 保険金などで補てんされる金額
（例） 生命保険契約などで支給される入院費給付金や健康保険などで支給される高額療養費・家族療養費・出産育児一時金など
(2) 10万円
(1) 妊娠と診断されてからの定期検診や検査などの費用、また、通院費用は医療費控除の対象になります。
(注)通院費用については領収書のないものが多いのですが、家計簿などに記録するなどして実際にかかった費用について明確に説明できるようにしておいてください。
(2) 出産で入院するときにタクシーを利用した場合、そのタクシー代は医療費控除の対象となります。それは、入院が出産という緊急時のため、通常の交通手段によることが困難だからです。
(3) 入院に際し、寝巻きや洗面具など身の回り品を購入した費用は医療費控除の対象になりません。
(4) 入院中は病院で支給される食事を摂ることになります。
これは、入院代に含まれますので医療費控除の対象になります。
しかし、他から出前を取ったり外食したりしたものは、控除の対象にはなりません。
※所得税率→課税される所得金額 331万円〜695万円 ＝ 20％ - 427,500円
そして・・還付金の額は・・医療費控除額×所得税率（×定率減税などがある場合はこれも加味）＝還付金
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自己又は自己と生計を一にする配偶者やその他の親族のために医療費を支払った場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。これを医療費控除といいます。
(実際に支払った医療費の合計額-(1)の金額)-(2)の金額
(1) 保険金などで補てんされる金額
（例） 生命保険契約などで支給される入院費給付金や健康保険などで支給される高額療養費・家族療養費・出産育児一時金など
(2) 10万円
(1) 妊娠と診断されてからの定期検診や検査などの費用、また、通院費用は医療費控除の対象になります。
(注)通院費用については領収書のないものが多いのですが、家計簿などに記録するなどして実際にかかった費用について明確に説明できるようにしておいてください。
(2) 出産で入院するときにタクシーを利用した場合、そのタクシー代は医療費控除の対象となります。それは、入院が出産という緊急時のため、通常の交通手段によることが困難だからです。
(3) 入院に際し、寝巻きや洗面具など身の回り品を購入した費用は医療費控除の対象になりません。
(4) 入院中は病院で支給される食事を摂ることになります。
これは、入院代に含まれますので医療費控除の対象になります。
しかし、他から出前を取ったり外食したりしたものは、控除の対象にはなりません。
※所得税率→課税される所得金額 331万円〜695万円 ＝ 20％ - 427,500円
そして・・還付金の額は・・医療費控除額×所得税率（×定率減税などがある場合はこれも加味）＝還付金
マンション室内、部分リフォーム♪ - 2012.03.01 Thu
クッションフロア→フローリング
クロス交換
キッチンビルド交換
お好きなデザイン・色でももちろんお値段は変わりません。
低予算でオンリーワンでナンバーワンな住宅へ♪
クロス交換
キッチンビルド交換
お好きなデザイン・色でももちろんお値段は変わりません。
低予算でオンリーワンでナンバーワンな住宅へ♪
賃貸 VS 購入 - 2012.03.01 Thu
賃貸は大家さんや管理会社が共用部分の清掃などを行うので気楽。一方、買った場合は管理にある程度の責任を負うことになる。例えば一戸建てはすべての掃除やメンテナンスを自ら行う必要があるし、マンションではそれらを管理会社に委託するが、時には問題解決のため管理組合の一員として総会や理事会などに参加する必要も出てきます。
賃貸の新築ではペット可物件が増えてきていますが、中古ではまだ不可の物件が中心です。購入の場合は、一戸建てはもともと自由にペットが飼えますが、築浅のマンションもペットを飼育できるのがここ数年当たり前になってきています。ただし、賃貸・購入ともに種類や大きさなど、ペット飼育に関するルールや規約が定められているので、それを守ることが大切です。
賃貸はほとんど近所付き合いがなくても特に生活に支障はないですが、購入の場合は少し異なります。マンションでは共有の資産を守るために管理組合などを通じて住人同士のコミュニケーションが必要です。一戸建ても町内会などの付き合いが生じます。入居時に近隣には挨拶する、隣近所に迷惑をかけないように生活する、などはどちらの場合も心がけておきたいところです。
賃貸は、「次は○○に住みたいな」とか「○○が増えてきたからもっと広い部屋に！」と思ったら、いつでも自由に住み替えることが可能です。買った場合は住み替えるためには売却するか賃貸に出すことになり、時間と労力、コスト（仲介手数料など）がかかります。一方、日々の自由さでは、賃貸は壁に画鋲を打つのも基本NGだが、買えばリフォームも自由にできます。
賃貸の新築ではペット可物件が増えてきていますが、中古ではまだ不可の物件が中心です。購入の場合は、一戸建てはもともと自由にペットが飼えますが、築浅のマンションもペットを飼育できるのがここ数年当たり前になってきています。ただし、賃貸・購入ともに種類や大きさなど、ペット飼育に関するルールや規約が定められているので、それを守ることが大切です。
賃貸はほとんど近所付き合いがなくても特に生活に支障はないですが、購入の場合は少し異なります。マンションでは共有の資産を守るために管理組合などを通じて住人同士のコミュニケーションが必要です。一戸建ても町内会などの付き合いが生じます。入居時に近隣には挨拶する、隣近所に迷惑をかけないように生活する、などはどちらの場合も心がけておきたいところです。
賃貸は、「次は○○に住みたいな」とか「○○が増えてきたからもっと広い部屋に！」と思ったら、いつでも自由に住み替えることが可能です。買った場合は住み替えるためには売却するか賃貸に出すことになり、時間と労力、コスト（仲介手数料など）がかかります。一方、日々の自由さでは、賃貸は壁に画鋲を打つのも基本NGだが、買えばリフォームも自由にできます。
確定申告作成コーナーが便利！ - 2012.03.01 Thu
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先日、国税局のホームページから確定申告の作成を行いました♪
これが予想以上に便利！
Eタックスは分かるけど、面倒だな・・・・。
と思っていたのですが、国税局の確定申告作成コーナーのページでは
パソコンで自動計算してくれる上、ネットで送付ぜすに、紙印刷・郵送準備も可能なんです。
Eタックスでは必要な機器の購入も要りません。
国税局の官僚方々の優秀さに感動です。
何でもパソコンで出来て便利な時代ですね。
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と思っていたのですが、国税局の確定申告作成コーナーのページでは
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【譲渡所得控除】 住宅を売った時、買った金額より高く売れた。でも、税金はかからない場合。 - 2012.02.27 Mon
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マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく
譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（１）（２）（３）に該当していれば3,000万円までの収益に税金はかかりません。
税務署詳細はこちら☆
譲渡所得（収益）の税額の計算はコチラをクリック☆
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マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく
譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（１）（２）（３）に該当していれば3,000万円までの収益に税金はかかりません。
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カーサ こまち掲載中♪ - 2012.02.25 Sat
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